Станови јефтини или скупи !

Јефтини станови - још једна обмана

Mладен Ђорђевић

уторак, 02. фебруар 2010.

Влада Србије усвојила је уредбу о градњи социјалних станова, чије цене, како се показало, неће бити „социјалне“, већ врло близу тржишним. Иако је прошле године министар за инфраструктуру Милутин Мркоњић најавио изградњу широм Србије по цени од око 500 евра по квадрату, евентуални купци ће се уселити у станове који ће за почетак бити изграђени у Београду, Новом Саду и Крагујевцу, и то по цени од око 700 до чак 1600 евра. Од петсто евра до тржишне цене Мркоњић је прошлог марта најавио изградњу 20.000 станова, најпре у београдским насељима Борча и Овча. Према његовој рачуници, цена од 500-600 евра добила би се када би се од 1000 евра, колика је била оквирна цена квадрата на тим београдским насељима, одбили трошкови комуналија и земљишта. Држава је требало да земљиште ослободи дажбина и поклони грађанима, и да кредитира комуналну. Тако би стан од 50 квадрата у Борчи коштао око 30.000 евра. Грађани би по том плану за учешће дали 30 одсто, или око 10.000 евра, с тим новцем почело би се са послом, а онда би се држава обавезала да склапа уговоре са банкама, које би снизиле камате. Мркоњић је у неку руку копирао уобичајену праксу инвеститора, који су градњу често започињали продајом станова унапред, а по том систему је вероватно требало градити и станове по унутрашњости. Министар је иначе и за време Милошевића имао сличну идеју, која се неславно завршила, а започете зграде на многим местима нису одмакле даље од темеља, који су, када су се напунили водом од киша, убрзо постали познати као „Мркоњића баре“. Питање је зато колико се његовим плановима уопште могло веровати, али, у ситуацији када је бројним грађанима Србије решавање стамбеног питања готово немогуће, и сама најава градње јефтиних станова, па макар и у Борчи, изазвала је пажњу јавности и у једној мери утицала да се донекле примири дивљање цена, нарочито у Београду. Међу бројним областима у којима у Србији цвета криминал и корупција грађевинарство је у врху, а цене квадрата у Београду и многим другим градовима углавном су надуване услед огромне бирократије, корупције и профита који у неким случајевима износе и по 200-300 посто. У исто време, огроман новац од продаје наркотика се пере кроз изградњу станова, док су преваре купаца готово свакодневне. Најава градње јефтиних станова угрозила је стога интересе многих „инвеститора“ и изазвала бројне написе у медијима да је цена од 500 евра немогућа, чак и на најлошијим локацијама и са најлошијим материјалом. Сам Мркоњић је у медијима навео да очекује проблеме са „грађевинском мафијом" и да „већ добија и нека „упозорења", али је у недавном интервјуу са Југославом Ћосићем на Б92 поновио да грађевинари треба да добију „свој део колача, али да треба и да се спрече они који краду и који кроз корупцију узимају више новца“. Међутим, Уредба коју је недавно усвојила Влада Србије показала је да су интереси инвеститора превагнули над интересима грађана, пошто су цене квадрата које је Влада одредила готово идентичне садашњим тржиошним ценам, а у појединим случајевима цене су и веће. Према Уредби о финасирању изградње десет хиљада јефтиних станова у у Београду, Новом Саду, Нишу и Крагујевцу, у Београду ће квадрат у другој зони коштати 1.595 евра, у трећој зони 1.290 евра, четвртој 945 евра, а у осталим 895 евра, с тим што се неће градити у првој и екстра зони. У Новом Саду цена квадрата у првој зони биће 1.100 евра, другој 895 евра, у Нишу и Крагујевцу прва зона ће коштати 900 евра, друга 695 евра, а за станове изграђене у објектима на територији осталих градова и општина у Србији, које ће се градити ако буде интересовања, цена квадрата ће бити 695 евра. Како пише дневник „Ало“, на појединим локацијама у Београду владини квадрати чак су и скупљи од оних који се сада могу наћи у продаји, пошто је на пример сада просечна цена станова у блоковима у Новом Београду око 1.400 евра по квадрату, а та локација по владиној уредби спада у другу зону у којој би максимална цена квадрата новоградње коштала до 1.595 евра. Уредбом је, такође, предвиђено да у најудаљенијим деловима града квадрат може да кошта до 895 евра, док се рецимо у Калуђерици или Крњачи сада може купити новоизграђени стан и за мање од 800 евра по квадрату. Цену квадрата у Београду иначе је већ снизила економска криза за 15 до 25 одсто, тако да сада у просеку износи 1300 евра. Према неким проценама, даљи пад од 10-15 одсто предвиђа се и наредних месеци. Нереално високе цене задржале су се и даље у појединим деловима престонице, нарочито на увек атрактивном Врачару, Дедињу и Новом Београду, где је цена квадрата остала 3.500, односно 4.000 евра, и где се по програму Владе неће ни градити. У интересу „инвеститора“ У пројекту градње „јефтиних“ станова инвеститори су дужни да обезбеди локацију, пројекат, прибаве локацијску и грађевинску дозволу, након чега од пословних банака треба да траже кредит, који ће банка одобрити уколико процени да је инвеститор у реду. Кредит се одобрава за изградњу и уређење грађевинског земљишта, а на терет државног буџета ићи ће део камате која се обрачунава по стопи од седам одсто на годишњем нивоу. За ову намену из републичког буџета је одвојено две милијарде динара. У Министарству животне средине и просторног планирања сматрају да ће Уредба активирати грађевински сектор, повећати понуду и смањити цену стамбених јединица, али, иако је држава одредила цену која је сасвим у складу са тржиштем, поједини инвеститори већ имају замерке на цене и услове изградње, тврдећи да се ником не исплати да у другој зони Београда граде „јефтине“ станове. Такође, неки већ траже и да куповина земљишта буде субвенционисана од стране државе, и да им она припреми земљиште за градњу.[1] Иако се поједини „инвеститори“ жале и сумњају у успех Уредбе, према бројним мишљењима она је и донесена у њиховом интересу. Тзв. инвеститори су због кризе углавном остали без обртних средстава обзиром да су станови често продавани док им ни темељ није постављен. Сада када нико не купује на тај начин, они немају новац за градњу, а неки су већ купили земљиште, односно заробили средства, али им банке одобравају кредите или по високим каматама, или им не одобравају због њихове лоше репутације. „Јадним“ инвеститорима у помоћ је притекла држава, која им је својим програмом обезбедила могућност кредита саниским каматама, дала репутацију пред банкама и још одредила маскималну цену некретнина. Од Мркоњићевих 500 евра тако наравно није остало ништа, а градња „јефтиних станова“ очигледно се свелана још један маркетиншки трик иза кога се крије помоћ ортацима у послу, које према најавама, чека лепа зарада. Јер, како је раније изјавио Оливер Дулић, “расписивањем конкурса за кредитирање изградње 10.000 непрофитних станова грађевинскаиндустријау Србији ће моћи да заради 350 до 400 милиона евра у овој години”.У исто време, „јефтини“ станови за грађане Србије неће бити нимало повољни, што потврђује рачуница за субвенционисани кредит преко Националне корпорације за осигурање стамбених кредита. За станод од 50 квадрата у другој зони у Београду који био био купљен у јефтиној станоградњи купац би до октобра 2012. године плаћао рату кредита од 93 до 98 евра, после тог рока 367 евра, а у последњих пет година отплате 265 евра месечно, а тражени износ кредита био би 79.750 евра на 30 година. Станови у осталим зонама Београда и другим градовима Србије су јефтинији, те би и рате биле мање, али обзиром на ниску просечну плату у Србији, вероватно ће већини грађана и оне представљати проблем. Цене квадрата које је одредила Влада показале су да су на првом месту били интереси банака и инвеститора. Међутим, да је права јефтина градња могућа, потврђује "Програм становања и интеграције избеглица у Србији", који између осталих финансира Влада Србије и организација УН Хабитат. У оквиру овог програма, вредног 15 милиона евра, изграђени су станови за избеглице, расељена лица и социјалне случајеве, Краљеву, Чачку, Крагујевцу, Нишу, Панчеву, Ваљеву и Старој Пазови. По наводима Ђорђа Мојовића, националног координатора овог програма[2], до сада је изграђено преко 150 станова, а уз одговоран надзор локалне самоуправе, инвестититора и донатора постигнут је задовољавајући квалитет. У Нишу је цена градње ових станова износила од 350 до 450 евра, у зависности да ли имају инсталацију за грејање, подстаницу или свој котао за грејање. Град је обезбедио грађевинско земљиште и уредио инфраструктуру, а комунални трошкови су подигли цену квадрата за још 150 до 200 еура. На тендеру у Крагујевцу стартовало се са 330 евра по квадрату, а на крају је, са свим прикључцима и доприносима цена једног квадратног метра стана износила око 450 евра. У исто време, за Владу Србије непрофитна цена у Нишу и Крагујевцу је 900 односно 700 евра. Према томе, када би се још мало смањили апетити учесника у Владином пројекту „јефтиних“ станова, чак би и Мркоњићева цена од 500 евра била могућа.

Горан Станков ић

Хвала, темељно и аналитички сте објаснили да ова аждаха ( грађевинска ) има небројано глава- ни држава не може да утври тачно.
По најави министра, порадовах се да ће држава :
да утиче да се земљиште нас грађана, уступи нама грађанима, за стамбену градњу. А да се она, држава, БРИНЕ да се ПОШТУЈУ закони струке, закони урбанизма, закони пејзажне архитектуре, и напокон да врати у функцију посао НАДЗОРНОГ органа. Тада, нека на том и таквом комунално опремљеном земљишту, распише конкурс за идејно решење комплетног простора. И напокон, међународни конкурс за инвеститоре-градитеље станова. Они већ знају како ће и са банкарима да затворе круг...а нас грађане да намаме на цену од максимум 600 евра. За стан, чију градњу покрива комплетан репроматеријал из Србије, који би градили наши вредни и скромно плаћени неимари. И још са учешћем од 20% значи петина станова се кешира при добијању кључева ( циклус вероватно не дужи од 6 месеци ), пословни простор ( продаја или рента ) додатно релаксира целу причу. И дођосмо до банака, којима само ја плаћам сервис ( моје паре не вреде ни % по виђењу-пропали социјализам је то био увео ).Приволети их великом понудом станова да примењују РЕАЛНУ камату. И ето, дођосмо до тога да политичар буде службеник ( и сад добро плаћен ). Бајка?
Политичку елиту ( у смислу да сада врше власт )ћу почети да ценим када зелене површине ( опште добро свих нас ) почне да враћа на стање прошлог века ( рецимо крајем 80 тих година)... Опет бајка?
Имам потврду да сам 1.предао тадашњој Београдској банци, комплетну и уредну документацију, на конкурсу за 10 000 станова.

2 среда, 03 фебруар 2010 03:04

================================================================================================

Misa

Jos jedna sarena laza za drugi dnevnik, ti stanovi po ovim cenama nikad nece ni biti izgradjeni, jednostavno nema dovoljno kupaca koji mogu da ispune uslove. Cena je trzisna i za ove pare mozes da kupis gotov stan, a ne da cekas dali ce ovaj uopste biti izgradjen i kada.

3 среда, 03 фебруар 2010 06:42

================================================================================================



Dubravko

Yz duzno postovanje svih koji tvrde da je nemoguce dobiti stan za 500-600 evra po kvadratu, moram da kazem da je to bezocna laz. Na sveru Kosova,pod uslovom da imate svoj plac, mozete dobiti kucu,stan,sta god hocete po mnogo,mnogo, nizoj ceni. Naime Albanski preduzimaci nude stan/kucu po principu kljuc u ruke za 175 evra po kvadratu! Materjal koji oni koriste je prvoklasni iz srbijanskih fabrika, a usluge koje pruzaju u vidu rada su iste!Valja napomenuti da ovde ne ulaze komunalne takse, ali bi valjda one bile izbegnute u ovom slucaju i u Beogradu i u Novom Sadu. Kao bliski prijatelj gradjevinara koji koristi njihove usluge na severu Kosova, mogu vam reci da on stan prodaje po ceni od 500 evra po kvadratu, a njegov profit je natpolovican racunajuci i novac koji ulozi u kupovinu zemljista i dozvole koje placa gradskim ocima. Prema tome ovde je rec o stoprocentnom lopovluku i pljacki!

4 среда, 03 фебруар 2010 07:10

================================================================================================



Mилорад Ђошић

Цена квадрата (кључ у руке) није већа од 400Е под условом да се има плац. То значи било где на територији Србије, јер је материјал сличних цена.
Покретање оваквог процеса није у могућности ове власти.

5 среда, 03 фебруар 2010 08:54

================================================================================================



Duško

Neka neko pokuša da dođe do podatka o broju stambenih jedinica u BG ili NS, pa o veličini izgrađenih stambenih kvadrata, pa neka onda pokuša da obuhvati populaciju koja živi na tim prostorima, da ne kažem stambenim tržištima...
Pretpostavljam da bi se kada bi sve to bilo moguće uraditi mogao izvući samo jedan zaključak... U tim sredinama ima više stambenih jedinica nego domaćinstava koja bi ih koristila... I kako to onda da cena skače? Kada bi se još uzeo podatak o demografskim trendovima za budućnost...

Verovatno se radi o kombinaciji faktora... Mnogi stanovi su van tržišta jer služe samo kao oblik čuvanja vrednosti
Nedovoljno sređena dokumentacija smanjuje ponudu „čistih“ stanova na tržištu…
Oba su problema vezana za ulogu države na stambenom tržištu. Tezauracija
se javlja kao posljedica pravne nesigurnosti i velikog stepena nepovjerenja u ekonomiji. Štednja u stanovima se može demotivisati porezima na imovinu ili porezom na imputiranu rentu (plaća je vlasnik stana kao da je sam sebi podstanar) koji mogu natjerati vlasnike nekorišćenih stanova da ih ponude na tržištu. Porezom na imovinu/porezom na imputiranu rentu se s druge strane mogu ostvariti fiskalni prihodi koji bi mogali da utiču na manju cenu kvadrata na tržištu odustajanjem od drugih poreza i naknada prilikom izgradnje objekata…

Ali… Teško je oteti se utisku da je nekome u interesu da stanovi u Srbiji koštaju što više… Jer umesto privrede, koja je uništena, mi imamo stabilno tržište nekretnina koje održava svoju vrednost i onda kada svuda pada… Zato je tako isplativo graditi u BG, kupiš stan danas i možeš sa sigurnošću da očekuješ da će ti se sutra vratiti više ili bar isto, a svo to vreme državi ne moraš da plaćaš porez. Ko onda još da štedi u bankama ili da svoj kapital ulaže u neku nesigurnu proizvodnju

BEOGRAD 12. 02. 2010

PRESS


Ovo obavezno pročitajte: Kako da kupite stan na lizing

U Ministarstvu ekonomije očekuju da će kupovina stanova na ovaj način zaživeti već na proleće, neophodna prethodna dopuna Zakona o lizingu

Kupovina stanova na lizing trebalo bi da počne već ovog proleća, a stručnjaci smatraju da će to imati pozitivne efekte na tržište nekretnina u Srbiji i na čitavu građevinsku industriju. Đorđe Vukotić, rukovodilac Jedinice za sveobuhvatnu reformu propisa pri Ministarstvu ekonomije, smatra da će uvođenje lizinga u kupovinu nekretnina oboriti cene stanova za 10 odsto, a da je prvi korak dopuna aktuelnog Zakona o lizingu.

- Narodna banka Srbije i Ministarstvo finansija složili su se sa predloženom izmenom Zakona o lizingu. Do 31. marta izmene i dopune trebalo bi da se podnesu na usvajanje Vladi Srbije. Dodaje se odredba po kojoj je uz pokretne stvari dozvoljen i lizing nepokretnosti. Uvođenje lizinga na nepokretnosti u Srbiji dovešće do povećanja investicija u građevinarstvu i smanjenja netransparentnih transakcija sa 30 na 10 odsto - naveo je Vukotić.

Kao kupovina kola

Očekuje se veliko interesovanje građana Srbije za ovaj način kupovine nekretnina. Vukotić objašnjava da će kupovina stana na lizing biti omogućena na isti način kao i kod automobila.

- Vlasnik stana je lizing kompanija dok „kupac" ne isplati poslednju ratu, tada se obavlja i prenos vlasništva. Primalac lizinga u tom trenutku postaje vlasnik nekretnine. Stvar je poslovne politike lizing kompanije kako će teći čitava procedura odobravanja lizinga. Banke i lizing kuće mogu da prihvate preporuku kupca i da kupe stan koji on želi od neke građevinske firme ili od nekog pravnog lica, a mogu i da direktno sklapaju ugovore sa građevinskim firmama i pojave se kao posrednik na tržištu nekretnina. Moram da naglasim da lizing nepokretnosti ne znači samo kupovinu stana, može da se kupi i proizvodna hala ili poslovni prostor - objašnjava Vukotić.



Kako nezvanično saznajemo, očekuje se da kamate na lizing nepokretnosti neće biti veće od kamata na stambene kredite. Biće predviđeno da korisnik lizinga uplati određeno učešće, posle čega se utvrđuje iznos mesečne „kirije". Grube procene kažu da bi za stan od 45.000 evra, uz 20 odsto učešća i rok otplate od 25 godina, rata iznosila oko 230 evra, što je u rangu mesečnog zakupa stana.

- U suštini lizing nepokretnosti je kao ugovor o dugoročnom zakupu stana, ali koji ne možete da otkažete ako želite da po isplati svih rata dobijete vlasništvo. Postojaće mogućnost da „zakupac" prenese obavezu plaćanja po ugovoru na drugo lice. To je već rešeno Zakonom o finansijskom lizingu - kaže Vukotić.

U slučaju da lizing kompanija bankrotira, a da je primalac lizinga uredno plaćao rate, Vukotić kaže da se ugovor o lizingu nastavlja, bez obzira ko se kasnije pojavi na mestu lizing kompanije.

Sigurnije od kredita

Osnovne prednosti finansijskog lizinga u odnosu na kredit, naveo je Vukotić, predstavljaju manji rizik i kupovinu stanova bez hipoteke.

- Sigurnost onoga ko uzima nepokretnost na lizing je veća, jer ako kupac stana ne može da otplaćuje rate, on ostaje samo bez te nepokretnosti, dok se kod kredita gubi i nepokretnost na koju je stavljena hipoteka, kao obezbeđenje pozajmice. Takođe, ukoliko dobijete posao u Nišu, a uzeli ste na lizing stan u Beogradu, vi možete sa lizing kompanijom da napravite dogovor o zameni predmeta lizinga. To konkretno znači da ćete vi moći sa lizing kompanijom da počnete da otplaćujete stan u Nišu, a da vam se rate koje ste davali za stan u Beogradu priznaju i da ne plaćate porez na prenos imovine - objašnjava Vukotić.

Zanimljivo je da lizing nepokretnosti odavno funkcioniše u okolnim zemljama, a posebno je aktuelan u Italiji.


Lizing kuće: Ukinuti PDV

Asocijacija lizing kompanija Srbije (ALCS) pozdravila je juče inicijativu ministra ekonomije Mlađana Dinkića da se omogući kupovina stanova na lizing.

- Kako bi lizing opcija uticala na proširenje ponude u ovom segmentu i time unela dodatnu konkurentnost bankarskim kreditima, neophodno je da lizing naknada, kao finansijska usluga, bude oslobođena PDV-a - saopštio je ALCS.

Generalni direktor lizing kompanije „Soželiz" Vuk Vučević kaže za Press da su spremni na novine u poslovanju.

- Kupovina stanova na lizing mogla bi da bude zanimljiva za nas, ukoliko se stvore odgovarajući zakonski preduslovi - ističe Vučević

N. SEKULIĆ

fakti

n Lizing predstavlja iznajmljivanje nepokretnosti na duži vremenski period

n Podrazumeva isključivo pravo korišćenja nepokretnosti

n Nepokretnost prelazi u vlasništvo tek po otplati svih rata lizinga

n Nepokretnost tokom trajanja lizinga ne može da se proda

n Ako korisnik nije u stanju da plaća rate, dužan je da nepokretnost vrati

n Uplaćeni novac ostaje u korist lizing kuće

n Lizing ima niže rate od kredita

n Ponekad može i bez depozita

n Brže se odobrava od kredita

n Nisu potrebni žiranti

n Ne proverava se stanje korisnika u Kreditnom birou i ne opterećuje se kreditna sposobnos

[b]